Aprenda como montar uma carteira de FIIs que pague R$ 3 000 mensais em dividendos: veja os melhores fundos, cálculos, riscos, corretoras e estratégias simples.
Como Montar sua Carteira para um Salário de R$ 3.000 com FIIs?
Imagine receber um “aluguel” mensal, todos os meses, sem ter o trabalho de comprar, gerenciar ou alugar um imóvel. Isso é o que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) proporcionam, tornando-se uma das formas mais populares e acessíveis de gerar renda passiva no Brasil. Para quem sonha em alcançar a liberdade financeira ou complementar a renda, entender como receber um salário de R$ 3.000 através dos dividendos de FIIs é o primeiro passo.
Neste artigo, vamos desmistificar o mundo dos FIIs, mostrar como eles pagam dividendos e, o mais importante, apresentar uma simulação de como você pode construir sua própria carteira para atingir esse objetivo. Esse valor de R$ 3000,00 é meramente simbólico, talvez seu objetivo seja mais modesto ou mais arrojado, estão vai depender da sua estratégia e recursos financeiros para ganhar mais ou menos por mês. Tudo vai depender do seu objetivo.
O Que São FIIs e a Mágica dos Dividendos Mensais?
Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é como um “condomínio” de investidores que se unem para aplicar dinheiro em um ou mais tipos de ativos imobiliários, como prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hospitais ou até mesmo títulos de crédito imobiliário.
Ao comprar uma cota de um FII, você se torna “sócio” desses empreendimentos. Quando esses imóveis geram renda (por meio de aluguéis, por exemplo), o fundo distribui a maior parte desse lucro para os seus cotistas. Essa distribuição de lucro é o que chamamos de dividendos.
A grande atração dos FIIs é que esses dividendos são pagos mensalmente e, o que é ainda melhor para a pessoa física, são isentos de Imposto de Renda. Ou seja, o valor que cai na sua conta é seu, livre de impostos.
Como Avaliar um Bom FII? Desvendando o Dividend Yield e o P/VP
Para encontrar os melhores FIIs para compor sua carteira de dividendos, é essencial entender alguns indicadores-chave:
- Dividend Yield (DY): Este é o indicador mais popular entre os investidores de dividendos. Ele mostra a porcentagem de retorno que o investidor recebeu em proventos nos últimos 12 meses em relação ao valor da cota. Um DY alto pode ser um bom sinal, mas é preciso ter cautela, pois ele pode estar alto por conta de uma queda no preço da cota.
- Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP): Este indicador compara o preço atual da cota do FII no mercado com o valor “justo” dos seus ativos (o seu valor patrimonial).
- Se P/VP for menor que 1: Significa que as cotas estão sendo negociadas abaixo do valor justo dos ativos do fundo. Muitos investidores veem isso como uma oportunidade de compra, pois é como se você estivesse comprando R$ 1,00 de patrimônio por R$ 0,90.
- Se P/VP for maior que 1: Indica que o mercado está pagando um valor acima do patrimônio do fundo, o que pode refletir um otimismo dos investidores.
- Um P/VP igual a 1 indica que a cota está sendo negociada pelo valor justo.
O que são FIIs e dividendos?
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos que reúnem recursos de investidores para investir em imóveis ou ativos imobiliários (shopping centers, lajes, galpões, recebíveis etc.). Ao comprar cotas, você se torna proprietário proporcional desses empreendimentos.
A maioria dos FIIs distribui dividendos mensais, provenientes dos aluguéis, financiamentos e venda de ativos.
O que é Dividend Yield e como avaliar bons FIIs
O Dividend Yield (DY) mede quanto você recebe por mês ou ano em dividendos, em relação ao preço da cota:
DY (%) = (dividendos por cota ÷ preço da cota) × 100
Se pagar por mês, multiplique o DY mensal por 12 para estimar o anual merito.inc.
Um DY mais elevado pode ser atrativo, mas deve-se avaliar sustentabilidade, liquidez, vacância, governança e tipo de FII (tijolo, papel, híbrido etc.) merito.inc.
O Plano de R$ 3.000: Estratégia e Cálculos
Para montar uma carteira que gere R$ 3.000 por mês, o primeiro passo é entender o capital necessário. Em média, FIIs com bom histórico de dividendos entregam um Dividend Yield de cerca de 0,8% a 1% ao mês. Para simplificar, vamos usar uma média de 0,8%.
Cálculo:
- Renda Mensal Desejada: R$ 3.000
- Dividend Yield (Médio): 0,8% (ou 0,008)
- Capital Necessário: R$ 3.000 / 0,008 = R$ 375.000
Com esse capital, a meta é construir uma carteira diversificada, dividindo o valor entre diferentes tipos de FIIs para reduzir os riscos. A lista a seguir é uma simulação, incluindo FIIs com P/VP menor ou igual a 1, bom histórico de pagamentos e potencial de valorização.
Carteira de Exemplo 1 para R$ 3.000/mês
| FII (Código) | Tipo de Fundo | Preço da Cota | P/VP (Média) | Div. Mensal | Cotas Necessárias | Total Investido |
| HGLG11 | Logístico (Tijolo) | R$ 160,00 | 1,00 | R$ 1,00 | 1.000 cotas | R$ 160.000 |
| MXRF11 | Recebíveis (Papel) | R$ 10,00 | 0,98 | R$ 0,10 | 10.000 cotas | R$ 100.000 |
| KNCR11 | Recebíveis (Papel) | R$ 100,00 | 0,99 | R$ 1,00 | 500 cotas | R$ 50.000 |
| URPR11 | Recebíveis (Papel) | R$ 85,00 | 0,85 | R$ 0,90 | 300 cotas | R$ 25.500 |
| VINO11 | Escritórios (Tijolo) | R$ 70,00 | 0,90 | R$ 0,70 | 500 cotas | R$ 35.000 |
| Total | 12.300 cotas | R$ 370.500 |
- Cálculo da Renda Mensal: (1.000 x R$ 1,00) + (10.000 x R$ 0,10) + (500 x R$ 1,00) + (300 x R$ 0,90) + (500 x R$ 0,70) = R$ 1.000 + R$ 1.000 + R$ 500 + R$ 270 + R$ 350 = R$ 3.120
Observação: A renda e o valor das cotas são flutuantes. Esse é apenas um exemplo de como a diversificação em FIIs de diferentes segmentos e com um P/VP atrativo pode ajudar a atingir um objetivo de renda passiva.
Outros FIIs pagadores de dividendos na B3
Com base em levantamentos atualizados de 2025:
Top 10 maiores Dividend Yield (DY) no ano:
- SUNO LOG RESP LIMITADA FII – SNLG11 – DY: 152 % Quantum Finance
- GAZIT MALLS FII – GZIT11 – 10,17 %
- HECTARE CE FII – HCTR11 – 9,56 %
- RIZA AKIN FII – RZAK11 – 9,43 %
- CRI INTEGRAL BREI FII – IBCR11 – 9,19 %
- BTG PACTUAL SHOPPINGS FII – BPML11 – 9,16 %
- VALORA RENDA IMOBILIÁRIA FII – VGRI11 – 9,14 %
- KINEA OPORTUNIDADES FII – KORE11 – 8,99 %
- KILIMA VOLKANO RECEBÍVEIS FII – KIVO11 – 8,39 %
- EXES FII – EXES11 – 8,09 % Quantum Finance
Outros destaques por DY nos últimos 12 meses:
- BRIM11 – DY: 36,86 %
- PLRI11 – 35,99 %
- RBLG11 – 23,67 %
- BNFS11 – 23,37 %
- HCTR11 – 21,31 % InfoMoney
Carteira de Exemplo 2 para R$ 3.000/mês
Segundo dados da Toro, um DY médio de 0,70 % ao mês gera R$ 3 500 com R$ 500 000 investidos Toro Investimentos Blog. Para R$ 3 000 mensais (ou R$ 36 000/ano), com DY anual médio de 8,4 % (aprox. 0,7 % a.m.):
Montante necessário ≈ R$ 428 600.
Simulação com 4 FIIs diversificados:
| Fundo | Preço (estimado) | DY mensal | Investimento | Rendimento/mês |
|---|---|---|---|---|
| HCTR11 | R$ 100 | 1,8 % | R$ 80 000 | R$ 1 440 |
| PLRI11 | R$ 60 | 3,0 % | R$ 40 000 | R$ 1 200 |
| VGRI11 | R$ 80 | 0,75 % | R$ 40 000 | R$ 300 |
| GZIT11 | R$ 70 | 0,85 % | R$ 40 000 | R$ 340 |
| Total | — | — | R$ 200 000 | R$ 3 280 |
Importante: valores ilustrativos. Preços e DY reais variam; confira a agenda de proventos em sites como Investidor10 Investidor10.
Os Riscos Envolvidos em Investir em FIIs
Embora os FIIs sejam considerados mais seguros do que ações, eles não são isentos de riscos:
- Risco de Mercado: O valor das cotas pode subir ou cair, impactado por fatores econômicos, como a taxa de juros (Selic). Quando a Selic sobe, investimentos em renda fixa ficam mais atrativos, e os FIIs podem perder valor.
- Vacância: Se os imóveis do fundo ficarem vazios (sem inquilinos), a receita de aluguel diminui e, consequentemente, o valor dos dividendos também.
- Inadimplência: Inquilinos podem atrasar ou deixar de pagar os aluguéis, o que afeta a receita do fundo.
- Riscos Sociais e Ambientais (ESG): Embora menos comuns, FIIs também podem ter riscos ligados a desastres ambientais nas propriedades, ou a questões sociais, como ocupações de imóveis, que impactam negativamente o valor do ativo.
Vantagens e Desvantagens
| Vantagens | Desvantagens |
| Isenção de Imposto de Renda sobre dividendos | Risco de vacância ou inadimplência |
| Renda passiva mensal | Risco de mercado (cota pode se desvalorizar) |
| Diversificação facilitada | Liquidez (facilidade de vender as cotas) pode ser baixa |
| Acesso a imóveis de alto valor | Dependência da gestão do fundo |
Onde Investir e Quais Taxas Evitar?
Para começar a investir em FIIs, você precisa abrir conta em uma corretora de valores. A maioria das grandes corretoras e bancos de investimento oferece essa opção, muitas vezes com taxa de corretagem zero.
- Corretoras com Taxa Zero: Rico, Clear, Inter, NuInvest.
- Grandes Corretoras: XP Investimentos, BTG Pactual Digital.
- Bancos de Investimento: Itaú Corretora, Bradesco Corretora, Banco do Brasil Investimentos.
É possível fugir das taxas? Sim, a maioria das corretoras já zerou a taxa de corretagem para FIIs, mas você ainda terá que pagar os emolumentos da B3, que são taxas cobradas pela própria bolsa e são inevitáveis.
Tributação dos dividendos de FIIs
Os FIIs pagam IR de 20 % sobre o ganho, mas dividendos são isentos, já incorporados nos rendimentos, desde que cumpridos certos limites de cotas e prazo. Ou seja, se você vender o FII com lucro você terá que emitir um DARF com a declaração de 20% sobre o lucro do valor da venda e efetuar o pagamento posteriormente da mesma. Essa operação é feita através do site da Receita Federal da seguinte forma:
Entre no site do Sicalc e, clique na sessão “Geração e Impressão do Darf” e escolha “Preenchimento Rápido”. Depois, informe seu CPF e data de nascimento. A sua cidade de domicílio é identificada automaticamente, mas é necessário colocar o código 6015 no local indicado, referente às operações feitas na Bolsa de Valores. É necessário que você faça o cálculo do valor referente às operações realizadas, ou seja, se houve compras fracionadas ao longo dos anos daquele ativo, todas as compras e os lucros envolvidos na venda deste deverá ser computada no cálculo.
🔗Links internos:
🔗Links Externos:
- B3 Educação: www.b3.com.br
- Status Invest: statusinvest.com.br(Plataforma para análise de FIIs)
Conclusão: Construindo Seu Futuro com Renda Passiva
O caminho para um salário de R$ 3.000 por mês com FIIs é uma jornada de longo prazo que exige estudo e consistência. Ao entender o que são, como funcionam e, principalmente, como escolher os melhores FIIs com base em indicadores como Dividend Yield e P/VP, você pode construir um patrimônio sólido que gere uma renda passiva crescente. Entender o que são os dividendos, avaliar o Dividend Yield, calcular quanto investir e escolher os fundos certos (como HCTR11, PLRI11, GZIT11 etc.) são passos essenciais. Lembre-se sempre: este artigo é educativo e não representa recomendação de investimentos. Estude, simule, acompanhe os rankings e diversifique!
A chave é a paciência e a disciplina de reinvestir os dividendos recebidos para comprar cada vez mais cotas. Assim, a “bola de neve” dos juros compostos começa a trabalhar a seu favor, transformando seu sonho de renda passiva em realidade.
Aviso Importante: Este artigo tem caráter informativo e educacional. As informações, dados e exemplos de carteiras apresentados são simulações e não constituem, em hipótese alguma, uma recomendação de compra ou venda de ativos. A rentabilidade passada não garante resultados futuros. Antes de investir, consulte um profissional de investimentos certificado e faça sua própria pesquisa.
